Las reclamaciones relacionadas con los gastos hipotecarios han adquirido un protagonismo extraordinario en España durante los últimos años. El origen se encuentra en la sucesión de resoluciones judiciales que han determinado cuándo determinadas cláusulas de los contratos hipotecarios pueden considerarse abusivas y qué cantidades deben asumir las entidades financieras. El fenómeno llegó a provocar en 2024 un volumen récord de reclamaciones ante el Banco de España, aunque los datos más recientes muestran que esta avalancha está perdiendo intensidad.
La dimensión alcanzada por estas reclamaciones quedó especialmente clara en la Memoria de Reclamaciones del Banco de España correspondiente a 2024. Ese año se registraron 56.099 expedientes, un 69 % más que en 2023 y la cifra más elevada en los 38 años de funcionamiento del servicio. Dentro de las materias reclamadas, los gastos de formalización de préstamos hipotecarios representaron el 55 % del total, y las reclamaciones vinculadas a esta cuestión aumentaron un 538 %. El propio organismo atribuyó este fuerte incremento, entre otros factores, al impacto de la jurisprudencia sobre la abusividad de determinadas cláusulas.
El escenario cambió durante 2025, puesto que la Memoria de Reclamaciones publicada por el Banco de España en julio de 2026 recoge 30.970 reclamaciones, una caída del 45 % respecto al año anterior. El descenso estuvo relacionado, precisamente, con la menor intensidad de las reclamaciones sobre gastos hipotecarios después del extraordinario volumen alcanzado en 2024. Esto significa que hablar de un aumento continuo requiere matizar el momento al que se hace referencia, ya que el gran repunte se produjo durante 2024 y posteriormente comenzó una normalización, dentro del elevado volumen de casos.
El interés de los consumidores por recuperar estos importes tiene su origen en una cuestión muy concreta. Durante años, numerosas escrituras hipotecarias incorporaron cláusulas que atribuían al prestatario una parte muy amplia de los gastos derivados de la formalización del préstamo. La jurisprudencia española y europea terminó estableciendo que algunas de estas cláusulas podían ser abusivas cuando imponían al consumidor gastos que correspondían a la entidad financiera.
No todos los gastos funcionan de la misma manera. La distribución depende de la fecha de formalización del préstamo, de la naturaleza concreta del desembolso y del contenido del contrato. En determinadas situaciones pueden reclamarse cantidades correspondientes a la gestoría, el Registro de la Propiedad y la tasación, mientras que respecto a la escritura notarial el reparto no es necesariamente idéntico. El impuesto asociado a la constitución de la hipoteca tiene además un tratamiento diferente y no puede introducirse en una reclamación como si fuera equivalente al resto de gastos.
Esta distinción es fundamental porque la idea de que cualquier persona con una hipoteca puede recuperar automáticamente todos los gastos de su préstamo resulta incorrecta. Para determinar qué cantidad puede reclamarse hay que estudiar la escritura, la cláusula concreta y las facturas que acreditan los pagos efectuados. También resulta relevante la fecha en la que se formalizó la operación y si existieron modificaciones posteriores.
La jurisprudencia europea ha tenido un papel decisivo en la evolución de estas reclamaciones. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido criterios sobre las consecuencias de las cláusulas abusivas y sobre la restitución de cantidades pagadas como consecuencia de ellas. En abril de 2024, además, el TJUE volvió a pronunciarse sobre la cuestión del plazo para reclamar, después de que los tribunales españoles plantearan dudas sobre el momento desde el que debía comenzar a computarse la prescripción. La resolución reforzó la necesidad de que las reglas nacionales no hagan excesivamente difícil el ejercicio de los derechos reconocidos a los consumidores.
Este aspecto explica buena parte del interés generado entre los antiguos hipotecados. Durante años existió incertidumbre sobre si el paso del tiempo podía impedir reclamar determinados gastos. Las decisiones de los tribunales europeos han obligado a analizar esta cuestión desde la perspectiva del principio de efectividad de la protección de los consumidores. Por ello, no resulta correcto aplicar automáticamente una fecha única a todas las hipotecas ni afirmar que una operación queda descartada exclusivamente porque se firmó hace muchos años.
De hecho, continúan apareciendo casos de consumidores que estudian reclamaciones correspondientes a préstamos ya cancelados. Que una hipoteca haya terminado de pagarse no significa por sí mismo que desaparezca cualquier posibilidad de revisar la legalidad de determinadas cláusulas utilizadas durante su formalización. Sin embargo, la viabilidad de una reclamación dependerá de las circunstancias particulares del contrato y de las reglas de prescripción aplicables en cada supuesto.
Uno de los errores más habituales consiste en confundir la devolución de gastos hipotecarios con cualquier otro problema relacionado con un préstamo. Las reclamaciones por gastos de formalización son distintas de las relativas a cláusulas suelo, IRPH, comisiones, intereses de demora o vencimiento anticipado. Aunque todas puedan derivar de contratos hipotecarios, tienen fundamentos jurídicos diferentes y deben estudiarse por separado.
El propio volumen de reclamaciones ante el Banco de España muestra la importancia que adquirieron estas cuestiones. Sin embargo, acudir al organismo supervisor no equivale a iniciar automáticamente una demanda judicial. El Banco de España tiene competencias concretas en materia de conducta y buenas prácticas bancarias, pero no actúa como un tribunal encargado de declarar la nulidad de una cláusula y ordenar en todos los casos la restitución de cantidades. En su Memoria de 2024, de las 56.099 reclamaciones recibidas únicamente 11.062 fueron admitidas a trámite, aproximadamente el 20 %, debido en buena parte a que muchas cuestiones quedaban fuera de sus competencias o no reunían los requisitos necesarios.
El procedimiento previo también es importante, ya que antes de acudir a determinados mecanismos de reclamación o iniciar una vía judicial, el consumidor debe dirigirse a la entidad financiera mediante los canales establecidos y conservar la documentación que permita demostrar que realizó esa reclamación. La contestación del banco, tanto si acepta como si rechaza la devolución, puede resultar relevante en una eventual fase posterior.
La documentación es, en este contexto, uno de los elementos más importantes. La escritura del préstamo permite identificar las condiciones pactadas, mientras que las facturas y justificantes de pago ayudan a acreditar cuánto desembolsó realmente el consumidor. También puede resultar útil disponer de documentación correspondiente a modificaciones, novaciones o cancelaciones posteriores, especialmente cuando el expediente hipotecario ha sufrido diferentes cambios a lo largo de los años.
Las cantidades recuperables varían mucho de un caso a otro. No existe una cantidad fija que pueda atribuirse a todas las hipotecas porque los gastos dependen del importe del préstamo, de las tarifas aplicadas en el momento de formalización y, sobre todo, de cuáles fueron efectivamente soportados por el cliente. A estas cantidades pueden añadirse intereses en determinados supuestos, aunque su cálculo y procedencia dependen de la resolución correspondiente y de las circunstancias del caso.
El interés económico explica también por qué las reclamaciones alcanzaron semejante dimensión. Para una familia, recuperar varios cientos o incluso más de mil euros puede representar una cantidad relevante, especialmente si durante la formalización del préstamo tuvo que asumir varios conceptos. De ahí que la difusión de las sentencias haya impulsado a numerosos consumidores a revisar operaciones realizadas años atrás.
La evolución de las cifras demuestra, al mismo tiempo, que se trata de un fenómeno sujeto a ciclos, tal y como nos indican los letrados de Abogados Santander, quienes nos explican que el máximo alcanzado en 2024 no se mantuvo durante 2025. El Banco de España recibió menos reclamaciones y el peso de los gastos hipotecarios dentro de la actividad total también disminuyó. La institución señala además que en 2025 el servicio propició que los clientes bancarios recuperaran 6,8 millones de euros mediante los procedimientos que tramita.
La disminución del número de reclamaciones no significa que el problema haya desaparecido. Todavía existen préstamos antiguos que no han sido revisados por sus titulares y contratos cuya documentación debe analizarse individualmente. También continúan desarrollándose procedimientos judiciales derivados de las distintas interpretaciones sobre los efectos de las cláusulas abusivas y los plazos para reclamar.
Para los consumidores, la principal conclusión es que no deberían basarse en mensajes comerciales que prometan automáticamente una devolución determinada. La existencia de una hipoteca antigua no garantiza por sí sola que exista una cantidad recuperable. Lo relevante es conocer qué cláusula se aplicó, qué gastos fueron abonados, cuándo se formalizó el préstamo y qué interpretación jurídica resulta aplicable.
También conviene diferenciar entre la información general difundida en internet y el análisis de un contrato concreto. Las resoluciones judiciales establecen criterios que después deben aplicarse a las circunstancias específicas de cada préstamo. Por esta razón, una reclamación correctamente planteada debería apoyarse en la documentación original y no exclusivamente en una estimación realizada a partir del año de firma de la hipoteca.
En una operación hipotecaria, ¿qué gastos asume el banco y cuáles el cliente?
La distribución de los gastos asociados a una hipoteca está bastante definida en España desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma estableció un reparto concreto para los costes vinculados a la constitución del préstamo hipotecario, de manera que el cliente no tiene que asumir todos los desembolsos derivados de formalizar la financiación. Conocer esta diferencia resulta especialmente importante porque en una compraventa de vivienda coinciden gastos correspondientes a la adquisición del inmueble y otros relacionados exclusivamente con el préstamo.
En una hipoteca contratada actualmente, el cliente debe asumir principalmente el coste de la tasación del inmueble. La Ley 5/2019 establece expresamente que corresponde al prestatario pagar esta valoración, que debe realizarse por una sociedad de tasación o un profesional debidamente homologado y conforme a la normativa aplicable. Además, el consumidor tiene libertad para aportar una tasación válida realizada previamente, siempre que cumpla los requisitos exigidos, y la entidad está obligada a aceptarla sin cobrar por las comprobaciones que realice sobre ella.
Este gasto tiene una particularidad que puede resultar interesante para quien está comparando diferentes ofertas hipotecarias. La tasación no tiene por qué encargarse necesariamente a una empresa propuesta por el banco. Si el cliente dispone de una valoración válida, puede presentarla ante la entidad. De esta manera, puede buscar entre diferentes tasadoras homologadas y comparar precios antes de asumir este coste.
La escritura pública del préstamo hipotecario genera otro gasto, pero en este caso la norma atribuye el coste principal a la entidad financiera. Los aranceles notariales correspondientes al otorgamiento de la escritura del préstamo son responsabilidad del prestamista. Existe, no obstante, una excepción: las copias de la escritura serán abonadas por quien las solicite. Por ello, pedir determinadas copias adicionales puede generar un desembolso para el cliente, aunque el coste de la escritura original de constitución de la hipoteca corresponda al banco.
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad también corresponde a la entidad financiera. Esto es relevante porque la inscripción de la garantía hipotecaria constituye un paso necesario para completar la operación, pero el cliente no debe hacerse cargo del arancel registral correspondiente a esa inscripción cuando se trata de los contratos sujetos a la Ley 5/2019. El Banco de España confirma que los gastos registrales asociados a la formalización del préstamo corresponden al banco.
Lo mismo sucede con la gestoría encargada de realizar las operaciones administrativas vinculadas a la formalización del préstamo. Cuando la entidad recurre a una gestoría para llevar a cabo trámites relacionados con la escritura hipotecaria, su coste corresponde al prestamista. Esto evita que el consumidor tenga que pagar por una gestión que se realiza en interés de la entidad para completar la constitución y registro de su garantía.
En materia tributaria, el cambio normativo también tuvo una importancia considerable. En las operaciones sujetas al régimen actual, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la escritura de préstamo hipotecario es responsabilidad del prestamista. Este criterio deriva del cambio introducido en 2018 y quedó integrado posteriormente en la regulación de los contratos de crédito inmobiliario. Por tanto, no debe confundirse este impuesto con los tributos que pueda tener que pagar el comprador por adquirir la vivienda, ya que se trata de operaciones distintas.
Existe, además, un concepto que puede aparecer en la documentación de la hipoteca y que corresponde al cliente si está previsto en las condiciones pactadas: la comisión de apertura. No se trata de un gasto notarial, registral o tributario, sino de una comisión que cobra la entidad por las gestiones relacionadas con el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo. El Banco de España señala que las entidades pueden establecer esta comisión y deben informar previamente de su importe.
La comisión de apertura merece atención porque no todas las hipotecas tienen necesariamente el mismo coste por este concepto. Algunas entidades pueden no cobrarla, mientras que otras establecen un porcentaje sobre el capital prestado o una cantidad mínima. Por ello, dos préstamos con un tipo de interés similar pueden presentar un coste inicial diferente cuando se incorporan las comisiones a la comparación.
También es importante distinguir los costes derivados del préstamo de aquellos que pertenecen a la compraventa. Si una persona compra una vivienda y solicita financiación, en realidad está participando en dos operaciones jurídicas relacionadas pero diferentes. Una es la adquisición del inmueble y otra es la constitución de la garantía que respalda el préstamo. El reparto establecido por la Ley 5/2019 se refiere a los gastos vinculados al contrato de crédito inmobiliario, no convierte al banco en responsable de todos los costes generados por la compraventa.
Por ejemplo, los gastos que pueda generar la escritura de compraventa no deben confundirse con los correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario. La propia información del Banco de España advierte de esta distinción: la regulación sobre el reparto de gastos hipotecarios se refiere a la formalización del préstamo y no a los gastos propios de comprar la vivienda.
Esta separación también afecta a las gestiones realizadas por profesionales. Una gestoría puede intervenir simultáneamente en operaciones relacionadas con la compraventa y con el préstamo, pero no significa que todos sus honorarios tengan que ser asumidos automáticamente por la entidad financiera. La imputación depende del trámite concreto que se esté realizando y de quién corresponda asumirlo según la operación.
